Tartu muinaslinna kujunemise kohta on mitmeid hüpoteese. Kaur Alttoa on kirjeldanud neid viimati raamatus «Eesti linnaehituse ajalugu» (koostaja Lilian Hansar, 2019). Kesksel kohal Tartu sünniloos on Emajõe veetee ja põhja-lõunasuunalise maismaa tee ristumiskoht, kergesti kaitstava kõrgendiku olemasolu Toomemäe neemel ning sobiva turuplatsi paiknemine nende vahel.
Tartu keskaegses müüriga ümbritsetud linnas kummaliselt kaguservas paiknev Raekoja plats ehk suur turg jäi linna keskmeks ka pärast Emajõe veetee sulgemist Kivisilla ehitusega 18. sajandi lõpus. Tartut läbis kirdest Narva ja Peterburi ning loodest Tallinna poolt linna saabuv postitee piki Narva tänavat, ületades Kivisilla abil Emajõe ning suundudes Raekoja platsi, Küüni, Promenaadi ja Riia tänavat pidi edelasse Valga ja Riia poole ning lõunasse Võru ja Pihkva poole.
Rootsi võimu ajal püstitati 1630. aastatel linnamüüriga piiratud ala kagunurka Survetorni asemele esimene ümar muldkindlustis ehk rondeel, mis 17. sajandi lõpus kujundati ümber Hedwig Eleonora bastioniks. Pärast Tartu väljaarvamist kindluslinnade nimistust 1782. aastal tekkis võimalus kuni Kauba tänavani ulatunud kindlustusvöönd tsiviilkasutusse võtta. Raekoja platsil turukaubanduse piiramiseks ja seeläbi postitee kasutamise parandamiseks ning jõeäärsete kaubaputkade rivi korrastamiseks otsustas Tartu linnavalitsus 1815. aastal püstitada endisesse kindlustusvööndisse kaubahoovi. Tänavapäeva mõistes oli tegemist ostukeskusega, kus poodide uksed avanesid siseruumi asemel, nagu tänapäeval kombeks, avalikku ruumi, ümbritsevatele Poe ja Kauba tänavale ning Barclay platsi ja jõeäärse turuplatsi poole.
Sellise kommertsasutuse rajamine bastionaalvööndisse erines Euroopas ja ka Eestis Tallinnas ja Pärnus levinud praktikast, et ümber vanalinna paiknevaid muldkindlustisi kasutati pigem avalike rohealadena ning ühiskondlike hoonete püstitamiseks kui eraviisiliseks äritegevuseks. Pärnus ongi siiani kõige reljeefsemalt säilinud parkide vöönd vanalinna lääne- ja lõunaküljel koos koolimajade ning spordiasutustega. Vaid idaküljes asunud raudteejaama ala on asendumas kaubandus- ja eluhoonetega.
Tartus seevastu on küll edelas ja lõunas külluslik haljasvöönd Toomemäe ja Barclay platsi kujul, kuid enne jõge katkestas selle uhke promenaadi 1819. aastal valminud kaubahoov. Jõekallas kujunes pärast kindlustistest loobumist turuplatsiks, kuhu aegade jooksul mahtusid erinevad turud: söögiturg, heinaturg, puuturg.
Seevastu kaubahoovist edasi kagusse jääv ala ehk Kauba – Küüni (toona Aleksandri) – Uueturu – Vabaduse (toona Söögituru) kvartal oli Tartu II linnaosas, Riia-poolses eeslinnas. Ala oli jagatud eeslinna ehitus- ja aiakruntideks tõenäoliselt juba enne Põhjasõda.
18. sajandi lõpus toimunud krundipiiride ülemõõtmise ja korrastamise tulemusel valminud katastriplaanil on näha üle kümne krundi, mis olid 19. sajandi alguseks ka hoonestatud (joonis 1). Alguses olid hooned ühekorruselised puumajad, mille vahetasid 19. sajandi lõpus ja 20. sajandi algul välja üha uued mitmekorruselised kivihooned.
Järjepidevuse säilitamiseks peame teadma, kust tuleme ning seetõttu seavad muinsuskaitse eritingimused linnaehituslikule arendusele oma piirid.
Kvartali tähtsaimaks hooneks kujunes 19. sajandi lõpupoole jõeäärne pritsimaja koos viiekorruselise vaatlustorniga. 1913. aastal ehitati uus juugendlik pritsimaja, mis oma elegantse torni ja uhke fassaadiga sai Emajõe-äärse panoraami lahutamatuks osaks.
Eriti jõuliselt uuendati Kauba-Küüni-Uueturu-Vabaduse kvartalis hooneid sõdadevahelistel aastatel. Seniste madalate puuhoonete asemel kerkis kvartalisse ridamisi kolme-neljakorruselisi kivihooneid, kuid suurem osa ümberehitustest piirdus kehtiva moe kohaste suurte vitriinakende rajamisega.
Teise maailmasõja ajaks oli kvartal tihedalt hoonestatud: lisaks tänavaäärsetele majadele oli ka kvartali sisemus hooneid täis. Sõjapurustusteta oleks sellest piirkonnast kujunenud Tartu keskne ja elutihedaim ala.
Esimesel sõjasuvel 1941 said pommitabamuse nii kaubahoov kui ka enamik maju Kauba-Küüni-Uueturu-Vabaduse kvartalis. Püsti jäid vaid jõeäärne pritsimaja ja selle kõrval olnud endine Karl Holsti neljakorruseline kaubamaja. Seejuures ei olnud kaubahoovi purustused nii rängad, mis oleks nõudnud kogu kompleksi lammutamist, kuid sama aasta lõpuks oli kaubahoov kõigi sammastega maha võetud. Siin võis oma osa mängida kaubahoovi halb kuulsus, mistõttu peeti selle lammutamise üle arutelu juba enne sõda.
Kui rinne 1944. aastal taas Tartusse pidama jäi, purustati ka viimased säilinud hooned ning nende varemed tasandati vahetult pärast sõja lõppu toimunud koristustöödel. Nii sõjaaegsed kui ka sõjajärgsed plaanid nägid ette hoonestuse taastamist või tühjaks pommitatud ala kasutamist esindusväljakuna. Haljasala mõtet väljendati ühel 1959. aasta plaanil, kuid teised arengudokumendid käsitlesid 1950. aastate alguses alale korrapäraselt istutatud puid ajutise, linna hädapärase kaunistava lahendusena. Nüüdseks on puud kasvanud ilusateks alleedeks, mistõttu on nende mahavõtmine kindlasti valus otsus. Ajaloolisest perspektiivist on aga tegemist keskse linnalise alaga, mis on aktiivsest kasutusest sõja tõttu välja langenud.
Kokkuvõtlikult jaguneb Küüni tänava ja Emajõe vaheline ala, kuhu kavandatakse südalinna kultuurikeskust, kolmeks eriilmeliseks piirkonnaks. Praegusel Vabaduse puiesteel ja jõeäärsel ribal on hoonestikust paiknenud vaid viimases sõjas hävinud kaalukoda ja juba enne turuhoone püstitamist (1937) lammutatud puust müügipaviljonid, nn väike kaubahoov. Tegemist oli avara turuplatsiga, kuhu suuremahuliste hoonete rajamine oleks vastuolus ajalooliste arengusuundadega ning seetõttu valminud planeeringu muinsuskaitse eritingimused selle ka välistavad.
Nagu ülevaatest nähtub, on praeguse keskpargi ala aga olnud osaliselt hoonestatud juba Põhjasõja-eelsel ajal. Siiski eristub siin kaks erineva linnaehitusliku eesmärgi ja ka erineva arheoloogilise väärtusega piirkonda. Poe ja kunagise Kauba tänava vahel asunud kaubahoov oli püstitatud Tartu kaitserajatiste asukohta.
Keskaegse linnamüüri alumised kihid Poe tänava ääres, selle tornid ning Poe ja Vabaduse nurgal asunud 17.-18. sajandi bastioni alumised osad on maa sees säilinud. Tegu on eraldiseisva mälestisega, mille lammutamine pole muinsuskaitseliselt lubatud. Seetõttu võib Poe ja kunagise Kauba tänava vahele uue hoone püstitada vaid juhul, kui arheoloogilised uuringud ei too päevavalgele väärtuslikke kaitserajatisi. Ehitada teatud tingimustel siiski võib, aga väärtuslik arheoloogiline pärand peab jääma puutumata. Vahetult linnamüüri ja bastioni säilinud osade asukohale ehitada siiski ei tohi, kuigi sel kohal seisis üle 200 aasta tagasi kaubahoov. Praeguste teadmiste ja väärtushinnangute juures me kaubahoovi taastamist ei soosi.
Muinsuskaitse seisukohast on kõige parem ala hoonestamiseks kunagine Kauba-Küüni-Uueturu-Vabaduse kvartal. Tõenäosus leida arheoloogiliste uuringute käigus midagi, mis välistaks uue hoonestuse rajamise, on väiksem, sest piirkonnas on kaugemas minevikus olnud vaid ühekorruseliste puumajade vundamendid. Terviklikumad alusehitised võivad välja tulla Vabaduse puiestee äärest, kus asus uhke pritsimaja ning kuhu sõdadevahelisel ajal püstitati neljakorruselisi ärihooneid. Need on aga juba nii uue aja ehitised, et nende lammutamine ei ole muinsuskaitseliselt välistatud.
Linna arendades on peale tänapäevaste vahetute vajaduste oluline tuvastada ajaloolised arengusuunad. Järjepidevuse säilitamiseks peame teadma, kust tuleme, ning seetõttu seavad muinsuskaitse eritingimused linnaehituslikule arendusele oma piirid. Meil on rikkalik minevik ja on põhjust selle üle uhke olla ning seda tulevastele põlvedele edasi anda.